物业费实行“包干制”就可以拒绝公开收支？海口法院判了！

商报全媒体讯（椰网/海拔新闻记者 柯育超 通讯员 章蕾 彭艳玲）前期物业服务合同约定收费方式为“包干制”，物业公司能否以此为由拒绝向业委会移交小区公共收益（停车费、广告费、快递柜费等）的收支合同、记账凭证等财务资料？物业服务合同终止后退场，仅签署笼统的交接协议未载明已交接公共收益账目，能否推定物业公司已履行移交义务？业委会起诉追讨公共收益资料需要什么手续？近日，海口市中级人民法院（以下简称：“海口中院”）审结的一起物业服务合同纠纷案件，为您一一解答上述疑问。

2013年6月，某物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》，进驻案涉小区提供物业服务，收费方式约定为“包干制”。2022年4月，小区业主大会表决通过解聘某物业公司。次月，新旧物业及业委会三方签订《退出交接协议》，约定某物业公司正式退场。然而，关于小区公共收益的移交问题却留下了“尾巴”。某物业公司声称，电梯广告、小卖部收益已移交，停车费、快递柜收益在退场时已口头交接。但业委会表示，除了前述两项，其余公共收益的详细账目从未见过，《退出交接协议》中也只字未提财务资料移交一事。

2025年1月，小区召开业主大会并完成换届备案。大会专门表决通过了“授权业委会起诉某物业公司追讨公共收益”的议题。随后，业委会诉至海口市龙华区人民法院，要求某物业公司移交2013年至2022年期间的公共收益收支合同、财务账本及记账凭证。海口市龙华区人民法院经审理作出一审判决：支持业委会的全部诉求，某物业公司限期移交相关财务资料。某物业公司不服前述判决结果，向海口中院提起上诉。

海口中院经审理认为，追讨公共收益属于涉及全体业主共有和共同管理权利的“其他重大事项”，业委会作为执行机构，起诉必须获得业主大会的授权。本案中，2025年1月的业主大会，无论是参与表决人数（71.98%）还是专有部分面积占比（75.23%），均超过了法定的“双三分之二”底线；且专项授权议题获得了参与表决业主的绝大多数同意（98.81%）。因此，业委会起诉主体适格。某物业公司主张的“包干制”，仅指物业服务费由企业自负盈亏，这绝不等同于小区公共收益（如停车费、广告费）归物业所有或无需建账。《中华人民共和国民法典》明确规定，物业服务人有义务定期公开并报告业主共有部分的经营与收益情况。

此外，某物业公司辩称部分早期资料已超过10年保管期并销毁。根据《会计档案管理办法》，会计凭证、账簿的法定保管期限为30年，年度财务报告更是需要永久保存。某物业公司既未举证证明已按法定程序销毁档案，也无法具体说明哪些资料缺失，仅凭口头陈述不足以采信。加之《退出交接协议》未载明账目已移交，某物业公司应承担举证不能的后果。海口中院经审理作出二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官表示，“包干制”不是“糊涂制”，公共收益必须公开。很多物业公司误以为实行“包干制”就可以对收支“封口”。其实，物业服务费和公共收益是两个独立的法律概念。公共收益来源于业主共有的场地和设施，扣除合理成本后归全体业主所有。无论物业费采用包干制还是酬金制，物业公司都负有对公共收益进行独立记账、定期公开并向业委会移交资料的法定义务。物业服务合同终止时，原物业公司必须配合交接。

法官在此特别提醒，交接协议切忌笼统，如果协议中只写了“已交接完毕”，而未详细列明包含“公共收益财务账册、合同、银行流水”等内容，一旦发生纠纷，物业公司若主张已移交，必须拿出具体的移交清单和签收记录。

虽然司法实务中对业委会就公共收益起诉是否需要专项授权存在一定争议，但为了稳妥起见，避免程序空转，建议业委会在提起诉讼前，务必召开业主大会，就“授权业委会提起诉讼、聘请律师”等事项进行专项表决，并保留好备案通知书和表决结果，确保“师出有名”。

【责任编辑：刘如英】

【内容审核：黄奕宏】

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