“到海南去”热潮第三次兴起，背后藏着怎样的投资逻辑？

商报全媒体讯(椰网/海拔新闻记者 郭尚) “除了海南，别无他选。”此前，全球知名钻石生产商戴比尔斯有关负责人在回答“戴比尔斯集团准备在何处建设亚太地区供应链中心”这一问题时直言，戴比尔斯亚太地区供应链中心落在海南，是该公司未来全球市场拓展、业务发展的重要前提。

戴比尔斯是近两年全球企业落地海南投资的一个缩影。数据显示，2018年自贸港建设以来，海南实际利用外资年均增长达80%，引进外资企业年均增长近120%。

曾供职于某国际投行的王玮对此并不意外，其认为“海南自贸港对外开放的红利会持续释放，资本流通便捷充盈，很多企业都想吃到这波红利，第三次海南岛投资热潮已经到来。”

长期关注海南的业内人士同样认为，先天的优越区位和资源禀赋，叠加自贸港的重大利好，会加速吸引更多企业、人才和消费者选择前往海南寻找机会、安居乐业。一个明显的现象是，即便2018年以来海南开启全域限购，但赴琼置业的需求，仍不曾间断。

确实，风口已来、热潮正涌，自贸港建设给海南带来的新投资格局，值得关注。

去海南，赶新的风口

自1988年正式建省办经济特区，至今34年间，海南经历了三次投资热潮。

第一次投资热，正是始于1988年。彼时，国家为刚刚建省的海南出台了众多支持性政策，红利加持带动大批外资落子，全省外企数量从3家骤增至441家。仅建省当年，全省实际利用外资近1.2亿美元，超过了建省前8年的总和。人才也同步涌入，“十万人才下海南”的盛况，至今仍是美谈。

第二次热潮，也始于政策的推动。2010年前后，海南正式启动国际旅游岛建设，游客和“候鸟”闻声而至。仅2010年，海南省全年旅游总收入就达到了257.63亿元，同比增长21.7%。

真正一石激起千层浪的，是离岛免税政策的落地。2011年4月，随着首个离岛免税购物中心在三亚开业，海南也成为了全球继日本冲绳岛、韩国济州岛和我国的马祖、金门之后，第四个实施离岛免税政策的区域。

(海口国际免税城)

购物成本的降低，为这座岛屿，带来了不一样的增长活力。即便是十年后的2021年，“离岛免税”依然是海南一张靓丽名片，尽管受到疫情影响，海南离岛免税购物人次仍超672万，销售额495亿元，分别较上年同比增长49.8%和80%。

可以说，免税经济和一波又一波的“万人登岛”置业潮，是第二波海南投资热潮兴起的最好印证。

而如今，海南正再一次站在风口之上。2018年4月，在建省30周年之际，海南自贸港获批。而后，随着《海南自由贸易港建设总体方案》的出台，和一系列政策利好的逐步落地，企业和人才再一次涌入海南，这座小岛也重新吸引了全世界的目光。

纵观海南建省34年来，嗅觉灵敏的企业，总是能够最先捕捉到机会。比如，近几年，中国旅游集团在自贸港建设启动后，毫不犹豫地将总部迁到了海南；比如，目前全球最大的单体免税店，就已在海口开业；比如《财富》世界500强龙湖集团，就为海南带来了首个大型TOD综合体项目——龙湖光年。

从“买房养老”到“为公司置业”

95后女孩秦晨(化名)对近年来海南的发展和第三次投资热潮的兴起，有切身的感受。一周前，她为给分公司选址，踏上海南岛。她所在的公司，主营生物医药系统开发。

之所以到海南，是因为秦晨所在公司合作的几家医药企业，都把研发生产业务转移到了海南，这让其所在公司高层看到了巨大的机会。

数据给予了最直接的印证。统计数据显示，2022年前三季度，海南日均新增的企业数量为682户，9月份海南实有市场主体的同比增幅达到了50.81%，已经连续31个月位居全国第一。

企业带动着人才引进，带动着消费者和投资人的流入，也增进了企业和个人到海南置业的需求。“无论是办公、投资还是自住，海南房产行业的热度，近几年始终未曾退却。”海口资深房产中介方超(化名)说。

方超表示，如果说以前到海南置业，是以度假康养需求为主的“候鸟人群”，现在则有更多人是为了商务、办公等需求，“置业需求更多元了，来问房子的人也更多了。”

海南的房价就是很好的方向标。数据显示，9月份三亚的新房售价同比增长1%；海口的新房售价同比增长0.6%、环比上涨0.2%。

业内人士表示，以海口和三亚为代表的海南房地产市场之所以能持续保持坚挺，一是随着自贸港建设进程加快，海南所展现的未来发展潜力，正越来越强；二是随着全岛封关运作节点的临近，想要分享自贸港发展红利的企业和个人，都不愿错过这难得的机会。

(海口，龙湖光年效果图)

在对多个项目进行对比后，秦晨的公司最终将办公地点选在了海口龙湖光年，并于11月初签订了购房合同，“位置优越，位于主城中心位置；交通方便，轨交、公交都有站点；配套齐全，项目本身除了写字楼还有大型购物中心、酒店、商业街等诸多业态，可以说完美符合我们的需求。”

某种程度上，秦晨代表了一批来琼置业者的选择。据至理数据研究显示，2020年以来，龙湖光年始终在海口商办市场上保持榜首位置。“这类置业者既想要海南的气候和政策红利，又不想失去一线城市的品质生活和高效便捷，龙湖光年确实是为数不多能全部满足这些需求的项目。”方超说。

“这一次的热潮，肯定还会持续”

在海南的第三轮投资热潮中，众多企业和个人正紧抓“封关”前的窗口期积极入琼置业，但由于目前宏观经济形势不同以往，投资人对风险的把控、对投资回报率的要求，以及对标的品质的诉求都是空前的。这意味着，只有“好货”才能吸引足够的投资目光。

“但问题是，三亚的好盘，不多了。”三亚资深地产人任远(化名)直言，三亚2019年-2020年商品化住宅用地0供应，2021年的商品化住宅用地供应占比不足10%，中心城市湾区更是难有滨海土地，但需求却不减反增，这让更多人想目光投向了商办产品，比如正在筹划收官加推的龙湖在三亚首个项目——龙湖·听蓝时光。

在任远看来，龙湖·听蓝时光的资源禀赋可谓优越：直线距离椰梦长廊仅800米，直线距离3公里范围内，分布有商场、医院、机场、高铁站等丰富生活配套，对街就是知名私立学校三亚中学。“眼下正值旅游旺季，这一波加推，预计会收到市场的积极反馈。”任远说。

(龙湖·听蓝时光效果图)

海口同样展现出“好货稀缺”的态势。数据显示，2019年、2020年海口成交的住宅类用地中，市场化商品住房用地仅有2宗、5宗，其余多为安居房用地。住宅房源少、门槛高的现实，让更多有投资需求的置业者，同样开始将标的锁定在商办产品上。

跟着公司落户海南，并选择在海口置业的冯芳，就很有代表性，“不管是住宅还是商办，有交通、商业、环境等这些优势加持的项目，都会被热抢。”

这也是冯芳选择龙湖光年的重要原因。她直言，光年这个项目本身地理位置就比较好，在海口的传统的市区版图中心，无论是人口密度还是繁荣程度，在海口都首屈一指，且配套建设有海南首座天街购物中心，具有很高的投资价值。

据悉，龙湖光年是海南省内首个、也是目前唯一一个TOD综合体，总投资超过100亿元，也是龙湖落子海口的第一个项目，已连续三年入选海南省重点项目。

“海南房地产市场这几年的火热，只是海南第三次投资热潮的一个缩影。随着海南的生态环境、营商环境、基础设施不断变好，随着海南自贸港建设的不断加快和政策红利的不断兑现，这一次的热潮，肯定还会持续很长一段时间，也会吸引更多像我这样的‘新闯海人’的到来。”冯芳说。

【责任编辑：蒋　杰】

【内容审核：符　坚】

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